Bất động sản

(Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam trả lời phỏng vấn BĐS&VLXD)

Thưa Thứ trưởng, 2011 dường như vừa đi qua trong cảm giác hụt hẫng và tràn đầy hồ nghi về tương lai của không ít DN BĐS, bởi trong tình hình khó khăn cùng cực này hầu như không có hợp đồng tín dụng nào được mở ra khiến các dự án dở dang càng dấn sâu vào bế tắc. Thị trường cũng không có dấu hiệu “tan băng”... Liệu cụm từ “vỡ bong bóng BĐS” mà chúng ta luôn né tránh có thể vẫn cứ xảy ra trong thời gian tới?

- Thế này nhé, chưa bao giờ chúng ta né tránh các lời cảnh báo nguy cơ cũng như đậy điệm cho những dấu hiệu bất ổn trên thị trường. Mọi vấn đề hàm chứa yếu tố bất trắc đều được mổ xẻ công khai và Bộ Xây dựng khuyến khích tất cả những phát hiện về dấu hiệu gây bất ổn thị trường BĐS cần phải được công khai ở mức cao nhất để Nhà nước - DN BĐS - và nhân dân cùng chủ động hạn chế thiệt hại, hạn chế cái gọi là “vỡ bong bóng BĐS” với những hệ lụy khôn lường.

Theo cách hiểu thông thường, “bong bóng BĐS” xuất hiện khi giá cả BĐS liên tục tăng khiến cho nhà đầu tư đặt quá nhiều kỳ vọng vào lợi nhuận khủng trong tương lai. Tình trạng đầu tư nóng và thái quá diễn ra tràn lan vượt quá nhu cầu thật. Khi bị đẩy lên rất cao và đến một lúc khi không thể chịu đựng nổi, lợi nhuận kỳ vọng không tiếp tục tăng quá sức chịu đựng, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu tư đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến tình cảnh “tranh mua” chuyển sang “tranh bán”. Chấp nhận thua lỗ đồng nghĩa với mất khả năng thanh toán các khoản vay. Và nó trở thành “bong bóng kinh tế” khi tác động tiêu cực đến khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.

Tại Việt Nam hiện nay, thị trường BĐS quá nhỏ bé so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu BĐS, nhất là nhu cầu nhà ở rất lớn. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp và việc “chứng khoán hóa” thị trường BĐS ở nước ta hầu như chưa có, dư nợ BĐS chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Do đó, những biểu hiện trầm lắng trong giao dịch nhà ở thương mại hiện nay chỉ đang giới hạn bất ổn trong phân khúc thị trường nhất định, vì thế nguy cơ “vỡ bong bóng” BĐS chưa thể xảy ra. Có điều đây sẽ là mệnh lệnh thường trực đặt ra cho các nhà quản lý, các DN và bất cứ nhà đầu tư nào, trong bất cứ phân khúc thị trường nào về trách nhiệm kiến tạo một thị trường thực sự bền vững.

Thứ trưởng nhìn nhận thế nào về “tín dụng đen” đang ngày càng tác động đến BĐS?

- Đúng là khi khả năng đáp ứng vốn cho phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp, khi tình trạng cho vay đầu tư BĐS trở nên khó khăn, khi thị trường trầm lắng kéo dài, không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao. Việc tiếp cận với các nguồn “tín dụng đen” buộc phải xảy ra đối với những DN không còn kiểm soát được hệ thống tài chính của họ. Kết cục sẽ không tránh được thảm họa nếu cứ sa lầy với “tín dụng đen”, thế nên liên tục trong nhiều năm qua, giới chức quản lý và các chuyên gia liên tục phát ra những cảnh báo về nguy cơ của những DN không chuyên về BĐS, yếu về tiềm lực và kinh nghiệm quản trị nhưng vẫn nhắm mắt “thiêu thân” lao vào cuộc đua bầy đàn về BĐS...

Từ thực tế diễn biến bất ổn tại những “điểm nóng” BĐS đã bộc lộ trong thời gian qua, Thứ trưởng đánh giá gì về hệ thống quản lý tài chính BĐS?

- Đương nhiên không khó để thấy, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân. Chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong tạo lập nhà ở. Tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với từng khoản mục tín dụng BĐS có sự tăng, giảm thất thường. Hiện tượng thiếu vắng người mua trên thị trường cũng đã phản ánh phần nào sự mất cân đối trong tín dụng BĐS...

Nhìn ở góc độ khác thì giá BĐS giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.

Để người dân có nhà ở và đưa BĐS về gần giá trị đích thực của nó trở thành mục tiêu tối thượng.Vậy đâu là những mũi nhọn tập trung điều chỉnh trong thời gian tới?

- Việc tháo gỡ các vướng mắc, đặc biệt là vấn đề vốn cho thị trường BĐS đòi hỏi phải có sự nỗ lực của toàn thể xã hội, nhà nước và các DN. Về phía các DN, cần phải chủ động cân đối các nguồn vốn để sử dụng vốn đầu tư hiệu quả. Tập trung phát triển các dự án phù hợp nhu cầu đa số của người dân, các dự án sắp hoàn thành để sớm thu hồi vốn đầu tư, tránh đầu tư tràn lan mất khả năng thu hồi vốn.

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Qua đó một số chính sách sẽ được thúc đẩy thực hiện, như: Nghiên cứu để sớm hình thành mô hình quỹ đầu tư BĐS nhằm hỗ trợ vốn trung và dài hạn cho thị trường; các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các KCN; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở; tiếp tục cho vay đối với các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012.

Còn nếu tiếp tục chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tiếp tục giảm số tuyệt đối cả về giá đầu vào và đầu ra như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng, dẫn đến nhiều DN không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Bản thân các ngân hàng cũng sẽ có khó khăn trong việc thu hồi vốn, nợ xấu có thể tăng lên. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định và hợp lý, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao, thị trường của những người có nhu cầu thì BĐS sẽ sớm phục hồi, đem lại lợi ích cho toàn xã hội.

Trong thời gian tới cần phải làm gì để thị trường BĐS được thông thoáng và minh bạch, thưa Thứ trưởng?

- Đáng mừng là chúng ta đã có “Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” vừa được Thủ tướng Chính phủ ban hành, theo đó nhiệm vụ trước mắt là cùng lúc đẩy mạnh các hoạt động nhằm đồng bộ hóa các giải pháp cho thị trường như: Tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường. Ban hành và thúc đẩy triển khai thực hiện cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê, kể cả nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách Nhà nước và nhà ở cho thuê do DN, hộ gia đình, cá nhân đầu tư phục vụ nhu cầu thuê nhà ở của người dân khu vực đô thị và công nhân tại các KCN.

Đề xuất về thuế BĐS nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, cũng như nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với thực tế cũng là việc cần phải làm. Một trong những nhiệm vụ không thể chần chừ, đó là nghiên cứu ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư BĐS nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán.

Thứ trưởng có nhận định gì về thị trường BĐS năm 2012?

- Sau một thời gian dài điều chỉnh, hiện nay giá BĐS tại nhiều nơi, nhiều dự án đã tương đối phù hợp với nhu cầu của người dân, vì vậy có thể trong năm 2012 tình hình giao dịch trên thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn. Điều này khiến các nhà đầu tư, người dân tránh được các rủi ro khi mua nhà.

Ngân hàng nhà nước đã có động thái chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cho người có nhu cầu mua nhà để ở vay vốn, các dự án sắp hoàn thành và có khả năng thu hồi vốn, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Lãi suất ngân hàng đã có xu hướng hạ nhiệt, chính sách này sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS, vấn đề khó khăn về vốn của thị trường sẽ được tháo gỡ một phần, các DN có dự án đầu tư tốt và người dân có nhu cầu mua nhà để ở sẽ có cơ hội được hỗ trợ tín dụng.